Servitude

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Servitude : comprendre ce terme juridique

En droit français, la servitude correspond à une contrainte imposée au propriétaire d’un bien immobilier, au bénéfice d’un terrain voisin. Cette notion a priori complexe remonte au droit romain. Décryptage.

Servitude : définition

La servitude est une obligation, pour le propriétaire d’un bien immobilier nommé fonds servant, de s’abstenir ou de tolérer quelque chose, au profit du propriétaire d’un autre bien immobilier, appelé fonds dominant. Le fonds désigne dans ce contexte le terrain.

Les servitudes sont un droit réel immobilier, c’est-à-dire qu’elles sont rattachées au bien immobilier, et non au propriétaire de celui-ci. Elles se transmettent donc de propriétaire à propriétaire. Une servitude est, à ce titre, obligatoirement spécifiée dans l’acte de vente ou l’acte de donation du bien immobilier.

Servitudes et Code civil

Les servitudes sont prévues au Code civil et consultables dans le livre II (des biens et des différentes modifications de la propriété), titre IV (des servitudes ou services fonciers), chapitre II (des servitudes établies par la loi). Elles apparaissent aussi dans des textes spéciaux du Code rural, du Code de l’urbanisme ou encore du Code forestier.

Les différentes catégories de servitudes

Une servitude peut avoir des origines diverses. Trois catégories de servitudes sont recensées :

• Les servitudes légales, aussi appelées servitudes d’urbanisme ;
• Les servitudes issues de la configuration naturelle d’un terrain ;
• Les servitudes amiables, découlant d’une convention entre deux propriétaires.

Les servitudes légales ou servitudes d’urbanisme

Instaurées par le Code civil ou par la loi, les servitudes légales visent à éviter tout conflit entre le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant. On peut citer, entre autres :

• La servitude de vue, qui protège le fonds dominant des regards indiscrets ;
• La servitude de passage, qui permet au propriétaire d’un fonds enclavé (c’est-à-dire entouré par un terrain appartenant à un ou plusieurs autres propriétaires) d’avoir un droit de passage sur le terrain voisin pour rejoindre la voie publique ;
• La servitude d’égout des toits, qui contraint le propriétaire du fonds servant à faire en sorte que les eaux de pluie s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique, et non sur le terrain de son voisin.

En cas d’usage répété du droit de passage, consécutivement à des travaux, par exemple, il est conseillé de faire état des lieux du terrain. L’état des lieux permet au propriétaire du fonds servant de faire valoir ses droits. Si des dégradations étaient commises, ce dernier serait en effet en droit de réclamer des dommages-intérêts à son voisin.

Les servitudes naturelles

La servitude d’écoulement des eaux est un bon exemple de servitude naturelle. Il s’agit en l’occurrence d’un droit, pour le propriétaire d’un terrain situé en hauteur, de laisser s’écouler les eaux de ruissellement vers un terrain localisé en contrebas.

Les servitudes conventionnelles

Suivant l’article 686 du Code civil, les propriétaires sont en droit d’établir, sur leur propriété ou au profit de celle-ci, les servitudes qu’ils souhaitent, à condition toutefois qu’elles ne portent pas atteinte à l’ordre public. Un propriétaire peut, par exemple, accorder un droit de passage à son voisin alors même que le terrain de ce dernier n’est pas enclavé, ou bien encore lui imposer une limite de construction en l’existence de terrain commun, telle une cour.

En cas de vente de l’un ou l’autre bien immobilier, les servitudes conventionnelles ne perdurent que sous certaines conditions. Pour avoir un quelconque effet à l’égard de tiers, et notamment des futurs propriétaires, elles doivent à la fois faire l’objet d’un acte notarié et :

• Soit être enregistrées au fichier immobilier du service de la publicité foncière ;
• Soit être stipulées dans le titre de propriété.

Cessation de servitude

Une servitude peut cesser d’exister dans cinq cas :

• Son non-usage durant 30 années ;
• L’impossibilité de l’appliquer ;
• Par confusion des fonds (le fonds servant et le fonds dominant deviennent la propriété d’une seule et même personne) ;
• Par renonciation du propriétaire du fonds dominant ;
• Par modification conventionnelle.

La servitude peut prendre diverses formes, mais un trait est commun à chacune d’entre elles : le propriétaire du fonds servant est tenu de faire preuve de tolérance ou de se conformer à certaines restrictions, mais ne se trouve jamais dans un état d’obligation à faire quelque chose.