Crédit relais

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier et de l’achat d’un autre bien immobilier, le prêt relais constitue une solution transitoire pour l’emprunteur.
Faisons le point sur cette formule particulière de financement.

Fonctionnement du crédit relais

Un prêt ou crédit relais prend la forme d’un crédit permettant à son détenteur d’obtenir de la part de son créancier (banque, établissement de crédit) une avance partielle sur le montant de la vente de son logement actuel. Concrètement, le remboursement du capital est suspendu jusqu’à ce que la vente du bien initial ait lieu. De la sorte, l’emprunteur ne rembourse durant la période de son crédit relais que les intérêts. Dans certains cas, les intérêts ne sont à rembourser qu’au terme du prêt. En moyenne, le taux d’un crédit relais varie entre 3 et 5 %. Un crédit relais est conclu pour une courte période, allant généralement d’un à deux ans.

En somme, un crédit relais sert d’apport pour l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, en attendant la vente de l’ancien. Il évite à l’emprunteur d’avoir à rembourser deux crédits en même temps.

Concernant l’assurance emprunteur, celle-ci est facultative, mais la plupart des banques l’exigent, surtout lorsque l’acquisition concerne un bien immobilier. L’emprunteur peut cependant décliner la proposition d’assurance du prêteur et prendre l’assurance de son choix.

Les avantages du crédit relais

Le crédit relais permet de se positionner sur le bien immobilier convoité, sans avoir à vendre préalablement le bien actuel. Cette solution évite d’avoir à brader son bien initial pour le vendre à tout prix en un temps record. Le prêt relais permet également d’éviter de prendre une location pendant la période transitoire entre la vente du logement initial et l’achat du nouveau bien immobilier.

Les risques du crédit relais

Le crédit relais a aussi certains inconvénients :

• Il présente un coût financier. Plus l’emprunteur mettra longtemps à vendre son logement initial, plus le coût de son crédit immobilier sera élevé.
• Si l’emprunteur ne parvient pas à vendre son bien initial dans les délais prévus, il sera contraint de diminuer son prix, parfois dans des proportions importantes afin de le vendre avant l’expiration de la date d’échéance du prêt.
• Si le bien initial n’est pas vendu, ou si la vente s’effectue à un prix trop bas, le prêt relais n’aura pas été totalement remboursé. Le remboursement final s’effectuera alors au moyen d’une conversion en crédit immobilier classique. L’opération pourrait s’avérer plus onéreuse que prévu.
  
  

Prêt relais : le montant du capital

De manière générale, dans le cadre d’un prêt relais, le montant du capital représente entre 50 et 80 % du prix de la maison mise en vente. C’est une sécurité pour l’emprunteur, si jamais la vente de son bien immobilier n’a pas lieu dans le délai imparti. Le montant du crédit relais dépend essentiellement :

• De la politique commerciale de la banque ;
• Du déroulement de la vente de la maison (si l’emprunteur a déjà signé un compromis de vente, il pourra prétendre à un montant plus important).

L’estimation du prix de la maison est normalement effectuée par un expert immobilier, mandaté par la banque. Cette estimation est importante pour éviter les surestimations, qui ne feraient que retarder la vente, et par conséquent, prolonger la durée du crédit relais.

Prêt achat-revente : une alternative avec le crédit relais

Le principe du prêt achat-revente est le suivant : l’emprunteur fait racheter son prêt immobilier en cours par une autre banque, en y incluant le capital restant dû, mais aussi le montant qui servira à financer le nouveau logement. Comparé au prêt relais, le prêt achat-revente engendre un taux d’endettement moins élevé.

Le prêt relais facilite l’achat d’un nouveau bien immobilier, mais est à envisager avec prudence : surtout compte tenu de la tendance actuelle du marché immobilier, qui montre un fléchissement des transactions (et des prix !).